Многие русские, которые заинтересованы в покупке недвижимости в Черногории, ожидают снижения ее стоимости. Будут ли падать цены на недвижимость? Давайте разбираться. В этом нам поможет статистика, с помощью которой, мы посмотрим, как на стоимость недвижимости, повлияли первые 9 месяцев эпидемии.
Как пишут на авторитетном сайте banker.me, продажи недвижимости упали вдвое, а цены снизились на 10%. Т.е., можно сделать вывод, что эпидемия серьезно повлияла на рынок недвижимости.
Так, все же цены на недвижимость снижаются? Не спешите, не все так просто. Снизились цены в среднем по Черногории, в наиболее привлекательных локациях они не только не снизились, но, даже выросли. Давайте перейдем к статистике и рассмотрим подробнее.
Согласно данным Монстата, в третьем квартале 2020 года выдано всего 35 разрешений на строительство, согласно которым будет построено в совокупности 158 квартир. Для Черногории это очень мало, за последние десять лет было значительно больше.
Стоимость одного метра в новостройках в третьем квартале текущего года, согласно заключенным договорам купли – продажи на территории Черногории составляла 876 евро. Тем не менее, как говорят в Монстате в этом периоде значительно количество квартир было продано по социальным программа, т.е. значительно дешевле рыночной стоимости. О чем речь? Для тех, кто не знает, в Черногории реализуется социальная программа, согласно которой огромное количество семей получат качественное и доступное жилье. Как раз, в третьем квартале началась реализация очередной фазы этого проекта, что несколько исказило статистику в сторону снижения. Средняя цена недвижимости в рамках этой социальной программы была 492 евро за метр, т.е., намного дешевле рынка, и естественно это сильно исказило статистику.
Без учета этих социальных программ, если говорить только о коммерческом рынке недвижимости, средняя цена метра в новостройках была значительно выше, 1109 евро за метр.
На территории Подгорицы средняя цена метра в новостройках составляла 1158 евро, что примерно на 7,3% меньше, чем было в 2019 году. Надо отметить, что Подгорица единственный из «интересных» регионов Черногории, где наблюдается спад стоимости недвижимости.
В центральном регионе, без учета Подгорицы (Никшич, Цетинье, Даниловград, Тузи) средняя цена в новостройке 630 евро за метр, что на 4,5% меньше, чем годом ранее.
На побережье средняя цена метра в новостройках составила 1414 евро, что на 3,6% выше, чем было годом ранее.
Как Вы помните, я еще 9 месяцев назад, в самом начале пандемии, говорил, что на побережье цены вряд ли упадут. Как видите, я был прав. Почему вряд ли упадут? Причин несколько: 1. Цены рухнули до текущего уровня во время страшного для Черногории кризиса 2008 года. Тот кризис гораздо сильнее, чем текущий ударил по рынку недвижимости. Если цены спустились до действующего уровня вовремя более сильного кризиса (2008 год), то вряд ли они пойдут ниже, вовремя гораздо менее страшного кризиса (сейчас). 2. Недвижимость в Черногории стоит НЕ дороже, чем на других прибрежных курортах сопоставимого уровня популярности. 3. Сильно снизились объемы строительства, что сдержит падение цен.
На севере Черногории средняя стоимость метра в новостройках составляет 974 евро, что на 44% больше, чем было годом ранее. Надо сказать, что север Черногории становится очень популярным местом, как у туристов, так и у покупателей недвижимости. Как ни странно, пандемия только увеличила интерес к недвижимости на севере Черногории. Как такое возможно? Объяснение простое, во время эпидемии повысился интерес к недвижимости в регионах с потрясающей природой и низкой плотностью населения, где мало социальных контактов и низкий риск заразится. Часть туристов начало хотеть гулять по огромным паркам в одиночестве. И север Черногории им подходит идеально.
На севере покупают недвижимость в основном в Колашине и Жабляке. Жабляк уже давно является популярным место у иностранных покупателей, а вот интерес к недвижимости в Колашине проявился совсем недавно.
А как дела с кредитованием? Согласно данным ЦБ, в третьем квартале 2020 года, банки выдали жилищных кредитов на 15 миллиона евро, в этот же период прошлого года черногорцы брали кредитов на 21,5 миллиона.
В агентствах недвижимости наблюдают серьезное снижение количества продаж. Продажи снизились примерно вдвое. Во-первых, часть граждан в связи с тем, что есть определенные риски, связанные с доходами, решили на год-два отложить покупку недвижимости, пока ситуация не улучшится. Во-вторых, иностранцев приезжает намного меньше. А иностранцы всегда покупали недвижимость очень активно. Именно с этим и связано уменьшение объема строительства в Черногории. Инвесторы продают уже построенные квартиры в два раза медленнее, чем было ранее, поэтому, у них нет денег на то, чтобы начать новую стройку. Есть небольшое количество инвесторов, которые из-за взятых ранее кредитов, оказались в сложной финансовой ситуации, и вынуждены продавать свои квартиры ниже рынка. Но, таких очень мало, большинство инвесторов предпочитают держать цену, надеясь на улучшение эпидемической и экономической ситуации и скорое восстановление рынка. Кроме того, снижать цены в Черногории сложно, так, как если цены упадут на 10%, то окажется, что многие инвесторы продают недвижимость по цене себестоимости, не получая прибыль от таких сделок.
