В Черногории часть объектов недвижимости построена нелегально. Осознавая проблему, правительство Черногории несколько лет назад приняло закон по легализации нелегальной недвижимости. С этого времени при продаже нелегальных объектов недвижимости продавцы стали добавлять в описании объекта «Документы на легализацию поданы», подчеркивая тем самым, что все в порядке, документы на легализацию поданы и рано или поздно этот объект будет легализован.
Тем не менее, несмотря на наличие такого классного закона, все эти годы я продолжал говорить: «Ни в коем случае не покупайте нелегальную недвижимость». Помните, скупой платит дважды. Недвижимость не легализуется автоматически. Не правильно думать, что достаточно подать документы на легализацию и Вашу недвижимость легализуют. Это долгий процесс с негарантированным результатом. Недвижимость будут оценивать, легализуют только ту, которая полностью соответствует действующим в стране нормам. По части недвижимости выдвинут требования, которые нужно будет выполнить для легализации (речь о реконструкции с целью устранения тех или иных недостатков). Ну и конечно же будут встречаться объекты, которые в принципе невозможно легализовать, поскольку при их строительстве допущены серьезные нарушения.
Т.е. фраза «документы на легализацию поданы» ничего не гарантирует.
Как проходит легализация недвижимости спустя несколько лет после принятия этого закона? Сейчас я переведу статью с отличного сайта dan.co.me, из которой мы увидим «прогресс» по реализации этого закона на примере муниципалитета Герцег Нови. Из этой статьи мы увидим, что процесс легализации в муниципалитете встречает серьезные трудности. Поверьте, в других муниципалитетах ситуация ничуть не лучше.
Из 5000 поданных заявлений в Герцег Нови по состоянию на 02.02.2022 легализовано только 13 объектов недвижимости. По словам Владислава Велаша, «мы приняли 1250 решения о прекращения процедуры легализации, однако это не означает, что все эти объекты не будут легализованы, когда наступят соответствующие условия. Люди доставили всю документацию, которую ожидали от них».
С 2017 года, когда начался процесс легализации, муниципалитет Герцег Нови, а именно Секретариат за планирование и строительство, имел срок в 9 месяцев за прием документов на легализацию. Как пояснил секретарь Владислав Велаш, в первом круге легализации было принято большое количество заявлений. Было подано 5000 заявлений, но изменение закона, которое произошло в 2020, повлияло на процесс легализации.
Все предметы начаты по действующему в 2017 году закону, завершались уже по измененному. В результате в прошлом году мы вынуждены были разослать 3800 уведомлений о необходимости дополнить ранее поданные документы.
На наш взгляд, требуется изменить действующее законодательство, поскольку оно не идеально, нужно, чтобы большее количество нелегальных объектов недвижимости могло бы быть легализовано. До сих пор мы приняли всего 13 решений о легализации и 1250 решения о прекращения процедуры легализации, что как уже говорил ранее, это не значит, что эти объекты не будут легализованы в будущем, так, как люди доставили всю документацию, которая требуется от них, пояснил Велаш.
В Герцег Нови большая проблема нехватка плановой документации. Почти 50% территории города без плановой документации. Там, где нет плана, нет и возможности для строительства новых объектов, и для легализации уже построенных. Поэтому, есть большое количество объектов, которые невозможно легализовать в текущий момент времени. Однако, после принятия плана в том или ином районе города, ситуация изменится.
Вследствие недостатка плановой документации или в случае, когда объект не укладывается в действующий плановый документ, ожидается принятие плана генеральной регуляции или какого-то будущего плана, который позволит легализовать конкретный объект недвижимости. Многие граждане выполнили все требования, которые предусмотрены законом и доставили всю необходимую документацию, но, в текущий момент времени нет возможности легализовать их объекты, до принятия какого-то нового плана или нового закона, который предусматривал бы другой способ решения проблемы.
Многие граждане недовольны такой ситуация, но, мы должны соблюдать действующие законы.
Владение нелегальной недвижимостью накладывает определенные расходы на владельцев, и мы пониманием их недовольство, зная наперед, что из-за недостатка плановой документации, ответ на их заявления не может быть позитивным. Но, мы вынуждены соблюдать закон, принимаем решения о прекращении легализации, но в случае принятия нового плана или изменения закона, эти прекращенные предметы, вернуться в работу.
Так же, хочу сказать, что не всегда все зависит только от нас. Не могу понять каких-то оправданий, почему владельцы нелегальных объектов, вот уже 4 года не могут найти геометра. Все объекты должны быть проведены и учитываться в кадастре и в налоговой, а, также должны платить налоги за недвижимость.
Есть и хорошая новость, поскольку они начали процесс легализации, с этого года, им не будет увеличен налог за нелегальный объект недвижимости, что мы наблюдали в прошлые годы.
С этого года, все нелегальные объекты, владельцы которых подали документы не легализацию, в отличие от предыдущих нескольких лет, не будут облагаться увеличенным налогом на недвижимость. Они автоматически платят такой же налог, как и владельцы легальной недвижимости. Важное условие, все объекты должны учитываться в кадастре и налоговой.
В настоящее время в муниципалитете есть более 1500 объектов, которые не подали документы на легализацию, и они будут платить повышенные налоги за свои объекты, пояснил Велаш.
